お役立ち情報
 
買付証明書を書き、売渡承諾書をいただきました。後日契約予定でしたが、契約をやめたいのですが、やめることができますか?補償をしなければならないのでしょうか?
買付証明書・売渡承諾書ですので、まだ契約は成立しておりません。
買付証明書を書き、売渡承諾書をいただきました。後日、売主から、売らないと言ってきたのですが、そういうことが許されるのでしょうか?
売主側と違って、こちらは設計したり、支払い検討(ローン検討)したり、補償をしてもらうことは出来ませんか?
契約は成立しておりません。
よって、売主側は、補償金を支払わずに契約をやめることが出来ます。
もし申込み金を払っていれば、それは返してくれます。
道義的非難は多少受けますが、それだけです。

※買付証明書・売渡承諾書は何の意味もない訳ではありません。
「道義的責任」と現状で「売買の意思」の確認ができます。
これはビジネスによって、大変意義の深いものです、よって出来る限り「買付証明書・売渡承諾書」は交換することが望ましいと思われます。
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申込み金・申込み証拠金って何だ?
申込み金・申込み証拠金とは、売買契約が成約する前の、契約の予約をする為のお金です。
申込み金・申込み証拠金を支払っても契約は成立しておりませんので、この予約は取り消すことが出来ます。
しかし、申込み金・申込み証拠金を支払っていれば、契約の予約をしたということで、後でこの宅地が欲しいと言ってきても「予約が入っている」ということで、後のお客を排除できます。 (※但し、期限が明記されている場合は、その期限内となります)
申込み金・申込み証拠金はいくらくらい必要か?
決まった金額はありませんが、3万円〜10万円が多い様です。
高額の宅地になると、それ以上という事もあります。
「申込金を払ったのだから解約できない」をいわれましたが?
契約が成立しておりませんので解約の問題自体生じません、払った申込み金を返却してもらえます。
払った申込み金はどうなるの?
通常は契約時の手付け金に充当します。印紙代に充当されることもあります。
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契約の場所はどこでやるのですか?
基本的にはどこでもかまいません。不動産業者が仲介に入る場合は、業者の事務所で行うことが多いです。
また、買主からの要望で、買主の自宅で契約をすることもありますが、それ以外(ホテル、喫茶店、知人の事務所)で契約をした場合にはクーリングオフの適用になることがあります。(後述するクーリングオフ参照)
契約前に決めておくこと、確認しておくことにはどんなことがあるの?
@売買代金A手付金の額B残金の支払日C用途地域・建ぺい率・容積率D計画道路・各種制限・契約協定(団地協定)の有無E都市計画法・建築基準法上の各種制限F敷地と道路の関係G水道・ガス・電気の状況と負担金、
H登記簿売買か実測売買か?実測売買なら測量・分筆・保全処置等費用負担は?J固定資産税等の精算方法K融資利用の特約の有無L印紙代の負担区分M物件状況の確認N付帯設備の確認Oその他
契約に関する費用負担は?
売主買主、どちらかが負担するという特約を定めた場合は、それに従います。
特約がなければ、民法上折半ということになりますが、契約の履行費用は履行義務を負う側が負担します。
費用の具体例(カッコ)内が一般的
@土地の測量費用(売主側)
A分筆登記費用(売主側)
B契約印紙代(売主側・買主側)
C抵当権の抹消費用(売主側)・設定費用(買主側)
D移転保存登記費用(買主側)
E固定資産税の精算(所有期間の比率精算)など。
契約時に交わす書類は?
不動産業者が仲介に入る場合
@不動産売買契約書
A重要事項説明書
B物件状況等報告書 等。
不動産(宅地)を契約した後でも、もし気にいらなければ解約できるのでしょうか?
残金を決済する前であれば、手付け金を放棄して解約できます。(但し、手付解除期間内)
 残金を決済してしまえば、原則として解約はできません。
(詳細は「手付金解除参照」)
不動産(宅地)契約した後で、売り主側が「気に変わったから売らない」をいうことがあるのでしょうか?不安です。
すでに建物も契約しているし、こちら側はいろいろな経費がかかっているので、この経費の分でも補償してもらえますか?
基本的に売主は残金決済する前であれば、手付金倍返し(貰っている手付金と同額の金額を合わせて)で解約できます。
ある程度の経費がかかっているのに、手付け金倍返しになるだけで、それ以外の費用はもらえないことが多いです。
買主は、建物の契約も必然的に連座的に解約するしかありませんが、その解約の補償もないことが通常です。

その意味では不動産の売買は、契約した後でも、ある意味簡単に解約できると言えます。
買主側が売主側の気持ちがかわらないうちに、早く確定し、保全したい場合は、全額即金で買い、登記するしかありません。
それだけ不動産売買は難しく、特に家を建てる場合、金額を大きいためミスをした場合は大きな負担になります。信頼できる不動産会社と良く打合せを行い、ミスの無いようにしなければなりません。
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手付金は一般的にどれくらい?
一般的には売買代金の5%〜10%です。
宅地の場合は10%が通常ですが、未完成物件の場合は5%以下となります。
万が一手付け解除の際に、手付けの額が多すぎると負担が大きすぎますし、逆に少なすぎると、相手方の手付け解除を容易にしてしまいます。
手付金は現金ですか?振込みや小切手でもいいのですか?
契約書上は現金でも、小切手でもいいことになっています。
通常は売主・買主で話し合って決めますが、宅地の場合には現金がほとんどです。
手付金解除ってどういうこと?
簡単に言えば、売主・買主お互いに手付け分の損をすれば契約をやめられるということです。

売買代金の支払いが手付金と残金決済の2回払いの場合
不動産業者が売主の場合には、正確にいうと「相手方が、契約の履行に着手する」までは、手付金解除ができることになっております。
履行の着手の解釈は、最終的な履行とは「残金決済」と「登記」になります。よって、残金決済日に、決められたこと(残金決済準備・売買の権利書他登記移転に必要なものを揃える等)を行うことです。
一般的には、時期的に残金決済日になりますので「2回払いの場合、残金決済したら解約できない」と言われております。

売買代金の支払いが、手付金・中間金・決済金の3回以上の支払いの場合で、契約書の内金・中間金の約定があるときは、「相手方が、契約の履行に着手する」の解釈が変わります。
「中間金支払い」が「履行の着手」と言う解釈になりますので、売主からは手付金放棄による解約はできませんが、買主からはできます。
「相手方が契約の履行に着手」したら解約できないということは、売主はまだ「登記」準備は当然できません。(大きく残金が残っている以上)買主は、中間金の支払い、いわゆる「履行の着手」ができるということです。
(「内金・中間金」参照)
ローン特約で売買契約した場合は、どうなるのですか?
住宅ローンを利用するときには、ローン特約をします。
もし、ローンが通らなかったり減額になったときには、契約を白紙解除することができます。もちろん、手付金も戻ってきます。
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クーリングオフってなに?
不動産業者が売主で、買主が業者でない時に適用されます。
クーリングオフの意味は契約申込みまたは契約を、買主側から白紙撤回できるシステムです。
買主側が自分の意思で十分検討できる判断環境(浮ついた気持ちで決断した場合の、判断ミスを食い止めることが主旨)を与える為です。

@契約申込みの場所がポイントになります。
不動産業者の事務所(事務所には、標識・専任の取引主任者・従業員名簿・帳簿・報酬規定の5つが掲示されており、十分な説明、質疑等が出来る環境である)又は、買主から申込みがあった場合の、買主の自宅や勤務先での契約申込みは、クーリングオフできません。

A買主から申込みがたとえあっても、ホテル、喫茶店等での契約申込みは、クーリングオフの対象になりますが、不動産業者から「クーリングオフ」出来る旨の通知が買主に書面で交付されてから8日間の期間が与えられます。(口頭では認められません)

Bこの8日間の間に、書面(内容証明郵便がベスト)で解除の意思表示をすれば、解約できます。

C8日間の期間については、告知した日も数えます。また、8日以内に届かなくても発信されていればOKです。

D代金金額の支払いと引渡しが完了した、つまり契約の履行がなされてしまったら、もはやクーリングオフできません。

E一般個人同士の取引、不動産業者同士の取引には、クーリングオフ制度の適用はありません。
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内金・中間金って何だ?
手付金の後に払う、売買代金の一部です。
売主・買主の話し合いによりますが、金額は様々で、内金・中間金なしというケースも、宅地の売買については多いです。
(ローン特約により、ローン決定による残金決済が多い為。)
内金・中間金の授受の時期は?
売主・買主の話し合いで決めます。
2週間後1ヶ月後・住宅ローンが決定したら、などいろいろあります。
内金・中間金の支払いは「履行の着手」にあたりますので、売主からは手付金倍返しによる解約はできません。
「相手方が履行に着手」したら解約できないということですから、買主は中間金の支払いに着手すれば、手付金放棄による解除はできません。
基本的には上記通りですが、この問題はチョット複雑(手付金・中間金の額・登記等の問題)ですので、詳しくは、不動産会社の方におたずね下さい。
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契約違反による解除とは?
売主・買主どちらも、相手が契約に基づく義務を履行しない時は、催告の上、契約を解除できるということです。
催告とはどのように?
配達証明付き内容証明郵便等の書面を送付します。
契約解除の後はどうなるの?
違約金を請求できます。その後、処理を早める為に、違約金額をあらかじめ決めていることが多いです。
一般的には売買代金の20%以内としています。
すでに授受された手付け金はどうするの?
売主が違約した時は、買主に手付け金を返上した上で違約金も払います。
買主が違約した時は、売主に違約金から手付金を控除した額を払います。
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残金決済はどこでどのように行われるのですか?
残金決済は一般的に金融機関で行われます。
買主の住宅ローン利用銀行などが多いです。
そこに立ち会うのは
@売主
A売主の抵当権者・その他債権者
B買主
C不動産の仲介業者
D司法書士などです。

決済の場では
@売主確認と各種書類の確認
(権利書・委任状・印鑑証明・委任状・抵当権抹消書類・住所を変更している場合は住民票等本人確認のできる書類「運転免許証等」および実印)
A買主確認と各種書類確認
(委任状・住民票・抵当権設定書類等本人確認のできる書類「運転免許証」等および印鑑)
B残金決済金や、その他費用の授受
C各種領収書の交付
 
以上が確定すれば、司法書士は法務局に登記申請に行きます。
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