不動産の疑問Q&A
不動産の疑問にお答えします

あなたがそろそろ家を建てたいと考えた時、まずインターネットや不動産情報雑誌を見たり、新聞やチラシ、テレビCMなどで気になる物件を見つけて事前に問合せをするのが一般的な土地探しの方法でしょう。
あるいは希望の地域に出かけて行き、車や徒歩で「売り地」の看板を探してみる方法もあります。
(そんな時、ひとつの宅地に複数の業者さんの看板があって「あれ?これってどこに連絡すればいいんだろ??」なんてことも…)

地主さんが土地を売りたいと考えた時、ほとんどが不動産業者に委託するのですが、その場合、委託の方法には@「専属専任媒介」A「専任媒介」B「一般媒介」の3種類があります。
このうち@とAでは契約期間(通常3ヶ月)内は不動産業者には1社しか委託できないという決まりがあります。Bの場合は、複数の不動産業者に委託してもいいことになっています。
@〜Bどれを選択するかは売主さんの考え方次第なのですが、@、Aは1週間または2週間に一度以上、不動産業者から定期報告が入ることになっています。Bは不動産業者にその義務はありません。
ですので、売主さんが複数に委託したほうがより多くの人の目に触れる可能性があるのでその方が良いと判断するか、一社だけど定期的に報告義務があるからしっかりがんばって販売してくれるだろうと判断するかの違いなのです。
ですから、ひとつの宅地に複数の看板がある場合は、売主さんがBの方法で複数業者に委託しているということなのです。

土地を見て歩いたとき「売り地」と書かれた看板の他に「管理地」と書かれた看板を見かけることがあります。
これはどう違うかというと、読んで字のごとく「売り地」は地主さんが不動産業者に販売を委託している土地、「管理地」は不動産業者に管理を委託している土地ということです。
土地は放っておくと草木が生えて周辺に迷惑をかけたり、不法投棄をされたりすることがありますので、とりあえず自己利用や賃貸をしない土地の管理を委託したり、また駐車場として貸してその集金等を委託したりします。
それで気になる土地に「管理地」の看板がある場合、売ってくれるかどうか?は聞いてみないとわからないということになるのですが…。
(この先の交渉は「エージェント」にお任せください!!(^^) )

さて、気になる土地が見つかって「売り地」の看板が複数あったとき、どこに問合せして良いか迷いますよね?
通常、その看板を見て問い合わせをしたとしても問い合せの段階では手数料というものはかかりません。
不動産の場合はほとんど成功報酬ですから、成約にならない限りは手数料を支払う必要はないのです。
ただ、不動産の仲介手数料というのは法律で上限【※法定報酬規定参照】が決められていて、その計算式は400万より上の物件の場合、売買価格×3%+6万円(税別)以下となり、成約前に法定報酬額の範囲内で不動産業者と取り決めることになりますので、業者によって違いが出る場合も考えられます。
当然、最終的に売買価格が下がれば、比例して仲介手数料も下がることになりますので、売主さんや売主さんが依頼した業者さんと条件交渉するのに買主さんの立場に立って交渉してくれる「エージェント」を持つことが全体的に予算を安くする近道だと思われます。

「お子さんが○◎小学校に通っているからその小学校区の土地」とか「奥さんの実家が××町だから、その周辺の土地」とかを探しているのだけど、すでに看板が出ていたり、広告に出ている土地というのは今ひとつ魅力がない…
そんな時、自分で探してみたら「看板は立ってない空き地があって気になるけどどうしたらいいかわからない」という場合…。
「地主さんをお探しして売却のご意思があるかどうか?」や、「その土地に希望の家が建てられるかどうか?」を調査する必要があります。
「エージェント」は、そういったことを無料で行います。(※あくまでも成約したときにしか、手数料は発生しません)
また、その周辺の土地情報も「エージェント」のネットワークでお調べいたします。
(例えば、「あそこの娘さんが近々結婚するから畑の土地を売却するかもしれない」とか「あの土地は誰々さんの親戚が持っていて、誰々さんから話をしてもらえば売却してくれるかもしれない」といった地域密着型情報も「エージェント」の幅広い交流関係 の中から入手可能です!!

土地を探し始めて友人に相談すると「あ、それならその近くに知人が畑を持っていたから訊いてみてあげるよ。
それを個人間売買すれば仲介手数料もかからないからお得だよ」ということで、とんとん拍子に話が進み、個人間売買した後に「この土地は建築基準法上の規制をクリアしていないから建築できません」と言われ真っ青に…という話をたまに聞きます。
「土地」や「家」というのは、とても大きな買い物です。それだけに、専門知識を持った不動産業者が調査して、契約の前に宅地建物取引主任の免許を持った人にその物件の詳細を記載した「重要事項説明書」を交付し、説明してもらうことが大きな安心につながります。

● 車が通れる道路に付いていて古屋が建っていたとしても、それを壊して再建築をしようと役所に申請したら「再建築不可」と言われた。

●  高台の場所に建築しようとしたら、堅固な擁壁工事をしないと建築できないと言われ思いがけず多額の費用がかかることになった。

● これまで駐車場として使用していた土地に建築しようとして地盤調査をしたら、以前蓮畑だったところで、地盤補強に数百万かかると調査結果が出た。

などなど、思わぬトラブルが起こってしまうと、“夢のマイホーム計画”が“悲劇の結末”を迎えることにもなりかねません。
それだけに「エージェント」による事前調査は『あなたを助ける大きな保険』となるのです!!

 

 ○ 専門知識  : 相場観、取引慣行、専門的技術的知見、人脈など、自分に足らない知識、(非金銭的)資源を代理人に補ってもらう。

 ○ 交渉能力  : 話しの持っていき方、話し方、態度、駆け引き等、交渉のインタラクション(相互作用)を代理人にお任せする(これは交渉に関する専門知識を補ってもらっているという見方もできますが)。

 ○ 執着心    : 代理人に「xxxの条件じゃないと合意するな」と言うことで、代理人が融通の利かない交渉態度を示すことになり、結果として交渉相手に自分の執着心を見せ付け、相手側の条件闘争に伴う取引費用を増大できる。

 ○ 委託作業  : 単に現場を見たり、話し合ったりする手間がないから、自分の手足として代理人を雇うこともあるでしょう 代理人で一番身近なものといえば、不動産屋さんです(賃貸じゃなくて売買の仲介で)。彼らは相場観があるので、だいたい妥協すべき点というのを教えてくれますし、また買い手としての仲介をお願いする場合は、物件の良し悪しを見極めてもらえますし、また売り手であればセールストークは不動産屋さんのほうが余程上手なわけです。当然契約書の書き方というのも彼らでないと理解できない部分は多いですよね。さらに時間の調整など、委託作業として面倒な事務作業もやってくれます。その代理人としての対価を手数料として、不動産屋さんは要求するわけです。

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